تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی

در کشور ما مخصوصا در شمال کشور، روزانه مساحت زیادی از زمین های کشاورزی و باغ ها تغییر کاربری به ویژه تغییر به کاربری مسکونی می دهند. تغییر کاربری یعنی هنگامی که مالک یا مالکان ملک، به دلیل منافع بهتر و بیشتر از قبل در رابطه با استفاده از ملک با کاربری متفاوت از کاربری مجاز فعلی آن اقدام کنند. مثلا تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی

بر طبق قوانین وضع گردیده، تغییر کاربری زمین های زراعی کشاورزی به مسکونی به غیر از موارد ضروری ممنوع است. در موارد ضروری هم تغییر کاربری وظیفه ی کمیسیون مربوطه یعنی نمایندگان وزارت خانه کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی، سازمان حفاظت از محیط زیست و نمایندگان استانداری هم حاضر هستند که این کمیسیون تحت نظر وزرات کشاورزی تشکیل می گردد و بر اساس آرای اکثر اعضای کمیسیون تصمیم گیری می شود.

اراضی مشمول قانون تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی

به صورت کلی زمین های کشاورزی و همینطور باغ هایی که در خارج از محدوده ی قانونی شهرک ها یا شهرها واقع شده اند، مشمول این قانون هستند. محدوده ی قانونی شهرها فقط مطابق قوانین تعریف شده مرتبط با ضوابط تقسیمات کشوری و محدوده ی شهرک ها هم بر طبق مصوب قانونی مراجع قانونی مربوطه تعیین می شود.

در محدوده ی روستا امکان 2 حالت وجود دارد:

• محدوده ی روستا در طرح های هادی و یا بهسازی روستا به محدوده ای اطلاق می شود که به وسیله ی مراجع قانونی ذی ربط تصویب شده باشد.
• محدوده ی روستاهایی که طرح های هادی یا بهسازی نداشته باشند، محدوده های مسکونی در روستا ملاک است.

مدارک مورد نیاز برای پرونده های مرتبط با تغییر کاربری اراضی

مدارک مورد نیاز این گونه پرونده ها، به ماهیت طرح و نیز مکان اجرای طرح و نوع مجوز صادره و یا موافقت نامه بستگی داشته و تفاوت دارد. ولی به صورت کلی مدارک زیر برای تغییر کاربری اراضی مورد نیاز هستند:

• مدارک و مستنداتی مبنی بر مالکیت فرد یا افراد
• گرفتن موافقت اداره ی کل حفاظت از محیط زیست استان مربوطه
• تهیه جواز تاسیس یا موافقت اصولی
• نقشه و سایت پلن جهت ساخت
• در مواردی هم باید موارد زیر را تهیه کرد:
• موافقت اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه
• استعلام از اداره ها و دستگاه های گوناگون

لازم به ذکر است که برای به دست آوردن اطلاعات دقیق تر درباره ی تکمیل مدارک پرونده مرتبط با تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، به مدیریت امور اراضی استان مربوطه و یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه می توان مراجعه کرد.

مراحل  و شیوه رسیدگی به تقاضای تغییر کاربری

فرد متقاضی یا ورثه یا وکیل او باید برای تغییر کاربری درخواست کتبی خود را همراه با مدارک و اسناد مربوطه به دبیرخانه کمیسیون مستقر در سازمان کشاورزی استان مربوطه بدهد.

کمیسیون مربوطه درخواست های مذکور را اگرلازم باشد، پس از گرفتن نظر کارشناسانه دستگاه های اجرایی مربوطه یعنی مثلا شهرداری، مورد بررسی قرار می دهد. بعد از آن، در طول 2 ماه از تاریخ ثبت درخواست در دبیرخانه با توجه به رای اکثر اعضا درباره ی درخواست مربوطه تصمیمی گرفته می شود. تصمیم اخذ شده بلافاصه به فرد درخواست کننده یا جانشین او ابلاغ می شود.

در صورت موافقت کمیسیون با درخواست فرد درخواست کننده در مورد تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی، فرد متقاضی می بایست با نقشه و مشخصات کامل ملک برای این که قیمت به روز زمین یا باغ تعیین شود و برای کاربری جدید یعنی کاربری مسکونی به اداره ی کل امور اقتصادی و دارایی استان مربوطه مراجعه نماید.

در مرحله ی پایانی، پس از صدور گواهی مبنی به پرداخت 80 % ارزش به روز اراضی کشاورزی و باغات مجوز تغییر کاربری صادر می شود.

مدت قانونی جواب به درخواست تغییر کاربری

مدت پاسخگویی به درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی منوط به کامل بودن مدارک درخواست کننده است.

چنانچه مدارک فرد متقاضی تکمیل باشد سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر در طی مدت 2 ماه از تاریخ ثبت درخواست و یا استعلام افراد متقاضی، برای صدور جواب که می تواند شامل مواردی مثل تکمیل پرونده، امکان ناپذیری اجرا طرح، اخذ استعلام های مربوطه و مورد نیاز و … اقداماتی کند.چنانچه مدارک فرد متقاضی تکمیل نباشد از سوی فرد متقاضی در طی 1 ماه از تاریخی که تقاضا ثبت گردیده است، پرونده از دستور کار کمسیون مربوطه خارج می شود.

مسئله ی حسب نوبت، بعد از تکمیل نبودن پرونده در دستور کار کمسیون مربوطه واقع می شود.

تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی بدون مجوز

بر اساس قانون اراضی زراعی و باغ ها در ماده ی 3، هر گونه اقدامی برای تغییر کاربری در باغ ها و اراضی کشاورزی که به شکل غیر مجاز و یا بدون اخذ مجوز از کمسیون صورت گیرد، تخلف است. مراتب رسیدگی به تغییر کاربری بدون مجوز به شرح زیر است:

ماموران جهاد کشاورزی وظیفه دارند که برای توقف عملیات اقدام کنند و گزارش های مربوطه را به اداره ی متبوع، برای ارسال و رسیدگی به آن در مراجع قضایی اعلام کنند.

چنانچه فرد یا افراد گوناگون بعد از تذکر جهاد کشاورزی، به اقدامات خود ادامه دهند نیروی انتظامی وظیفه دارد از ادامه ی عملیات، با توجه به به خواسته جهاد کشاورزی جلوگیری کند.

ماموران مربوطه جهاد کشاورزی موظفند در حضور نماینده ی دادسرا یا نماینده دادگاه محل اراضی مذکور، تخلف صورت گرفته را صورت جلسه کرده و به قلع و قمع بنا و نیز بناهای جدید دیگر، اقدام کنند و اراضی مذکور را به حالت اولیه بازگردانند.به غیر از اینکه بنای غیر مجاز را قلع و قمع می کنند، فرد متخلف هم به پرداخت جزای نقدی معادل 1 تا 3 برابر بهای زمین های زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین های مذکور محکوم می شود. باید توجه داشت که در صورت تکرار جرم، فرد متخلف به پرداخت حداکثر جریمه نقدی و نیز حبس از 1 تا 6 ماه محکوم می شود.

در این گونه موارد بعد از صدور مجوز کاربری، هشتاد درصد از قیمت به روز اراضی کشاورزی و باغ ها پس از تغییر کاربری از مالک یا مالکین تحت عنوان عوارض گرفته می شود.

لازم به ذکر است که تغییر کاربری زمین های زراعی کشاورزی و باغ ها جهت سکونت شخصی مالک یا مالکان با درآمد کم، در مساحتی کوچک بر طبق مساحت و عوارضی که وزارت های مربوطه تعیین می کنند، این گونه عوارض را شامل نمی شوند. و نیز بایستی بیان کرد در موارد نیاز، اراضی کشاورزی و نیز دامی شامل پرداخت این عوارض نمی گردند.

دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری و ... قادر نیستند مجوز تغییر کاربری صادر کنند. همان گونه که بیان گردید صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی وظیفه ی سازمان جهاد کشاورزی استان است. به عبارتی مجوز تعییر کاربری با امضا دبیر کمسیون یا مدیر امور اراضی استان مربوطه و نیز موافقت جهت اجرای طرح های مربوط به کشاورزی در زمین های کشاورزی به امضای رییس سازمان جهاد کشاورزی استان صادر شود.

اراضی بایر که چند سال بدون کشت رها شده بودند هم مشمول به قوانین مرتبط با حفظ کاربری اراضی زراعی و نیز باغ ها هستند.