وقتی ملکی به فرد دیگری اجاره داده می شود از هنگام انعقاد قرارداد اجاره تا پایان مدت آن و حتی پس از آن در رابطه با تخلیه ی ملک پس از تمام شدن قرارداد اجاره ، همواره پرسش ها و مسائلی به وجود می آید که هم برای موجر و هم مستاجر مبهم می باشد. موارد گوناگونی نظیر فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک ، فسخ اجاره پیش از پایان یافتن مدت آن ، اجاره مال اجاره ای ، اجاره مال مشاع ، تعیین مقدار اجاره بها ، فوت مستاجر و حتی در مواردی مانند فرق اجاره نامه ی رسمی و عادی و یا الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی ، از جمله معدود موضوعاتی می باشد که مطلع بودن از آن ها موجر و مستاجر را یاری می نماید تا بتوانند قراردادی مطمئن تر و حساب شده تر ببندند و با خیالی راحت به آن متعهد گردند. ولی پس از آن که قرارداد اجاره منعقد می گردد گاهی مشاهده شده است که مالک،ملک اجاره ای را فروخته است ، سوال اینجاست که آیا قرارداد اجاره تحت تاثیر قرارداد خرید و فروش قرار می گیرد؟
فروختن ملک اجاره ای
در ماده ی 466 قاون مدنی بیان گردیده است : " اجاره عقدی می باشد که مستاجربه سبب آن ، مالک منافع عین مستاجره می گردد ... " پس می توان گفت با بسته شدن قرارداد اجاره ، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد و از آنجایی که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم می باشد یعنی طرفین قرارداد نمی توانند بدون هیچ دلیل قانونی قرارداد را برهم زنند .سوالی که به وجود می آید این است که آیا موجر می تواند ملکی را که به مستاجر داده است ، در طول قرارداد اجاره به شخص دیگری بفروشد ؟ جواب این پرسش در ماده ی 498 قانون مدنی بدین صورت آمده است : " چنانچه عین مستاجره به فرد دیگری منتقل گردد اجاره به حال خود باقی می ماند مگر آن که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط نموده باشد " .
قرارداد اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره ای می باشد که ضمن آن، شرط تملیک درج گردیده و دو طرف توافق کرده اند که بعد از پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره ، مستاجر، مالک عین مستاجره شود.
بنابراین فروش و انتقال مورد اجاره برای مالک یا همان موجر، بر اساس مقررات شیوه ی انتقال اجاره نامه به مالک جدید، امکان پذیر است ولی فروش ملک موجب از بین رفتن قرارداد اجاره نمی شود به عبارت دیگر قرارداد اجاره حتی اگر مال اجاره ای فروخته شود تا پایان مدت اجاره همچنان به قوت خود باقی می ماند مگر آن که مالک در قرارداد اجاره شرط نموده باشد که در صورت انتقال ،این حق را دارد که قرارداد اجاره را فسخ نماید و مستاجر پس از انعقاد قرارداد خرید و فروش می بایست ملک اجاره ای را تخلیه نماید.
درج نشدن شرط فسخ به دلیل انتقال در قرارداد اجاره
همانطور که گفته شد مالک قادر است در قرارداد اجاره شرط نماید که در صورت فروش مال اجاره ای ، مستاجر باید ملک را تخلیه کند و قرارداد اجاره فسخ می شود ولی اگر این شرط در قرارداد اجاره درج نشده باشد. مستاجر بعد از فروش ملک چه کار باید بکند ؟ در این خصوص بایستی ذکر شود که در صورت درج نشدن شرط فسخ به دلیل انتقال ملک در قرارداد اجاره ، مالک همچنان قادر است ملک اجاره داده شده را بفروشد ولی در چنین حالتی دیگر حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد. یعنی در صورت وجود نداشتن شرط فسخ ناشی از فروش مورد اجاره در قرارداد ، منفعت مال تا پایان قرارداد اجاره متعلق به مستاجر می باشد و مالک جدید قادر نخواهد بود که از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند.دلیل این موضوع هم همانگونه که گفته شد این می باشد که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است و طرفین قرارداد نمی توانند بدون دلیل قانونی آن را فسخ کنند.
منیع : پروژه زاگرس
